关于防范房地产领域非法集资的风险提示


发布时间:

2023-10-10

关于防范房地产领域非法集资的风险提示

 

为规范全省房地产领域市场秩序和金融秩序,提高广大群众的自我保护和风险识别能力,认识非法集资危害,自觉抵制和远离非法集资,云南省住房和城乡建设厅、云南省防范和处置非法集资工作领导小组办公室作如下风险提示:

       一、非法集资的概念和识别特征

       2021年2月10日国务院发布了《防范和处置非法集资条例》(国务院令第737号,以下简称《条例》),自2021年5月1日起施行。《条例》所称非法集资,是指未经国务院金融管理部门依法许可或者违反国家金融管理规定,以许诺还本付息或者给予其他投资回报等方式,向不特定对象吸收资金的行为。该定义明确了非法集资的三个要件,也即三个识别特征:一是“未经国务院金融管理部门依法许可或者违反国家金融管理规定”,即非法性;二是“许诺还本付息或者给予其他投资回报”,即利诱性;三是“向不特定对象吸收资金”,即社会性。

       二、房地产领域的非法集资表现形式

       房地产领域属于资金密集型行业,资金需求量大,一些企业通过自筹或者借贷方式解决资金问题,一些企业“铤而走险”违法违规集资,出现风险后危害极大,广大群众要注意识别。房地产行业非法集资活动一般采取以下方式进行:

       一是以房地产开发建设的形式非法集资。房地产开发企业与中介机构相互串通,以投资房地产项目开发建设的名义,有的甚至虚构房地产开发项目,通过承诺给予高额回报、以一定的资产作为抵押等方式,向社会公众吸收资金。

       二是以违规预售房屋的形式非法集资。取得商品房预售许可证前,甚至整个项目都还没有开发建设,房地产开发企业违规预售或房地产中介(经纪)机构违规代理销售,以内部认购、发放VIP卡、团购优惠、认筹借款等形式,向社会公众吸收资金。有的还存在“一房多卖”现象。

       三是以分割拆零销售、返本销售、售后包租等形式非法集资。房地产开发企业预售或房地产中介(经纪)机构代理销售中,不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的,以销售房产份额、返本销售、售后包租、约定回购等方式,承诺高额回报,诱导销售房地产,向社会公众吸收资金。通常表现为房地产企业将整幢商业、服务业建筑划分为若干个小商铺进行销售,通过承诺售后包租、定期高额返还租金或到一定年限后回购,诱导社会公众购买投资。

       四是利用互联网平台开展房地产金融业务非法集资。未取得金融资质的房地产开发企业、房地产中介(经纪)机构、房屋租赁机构等利用互联网违规从事金融业务,或与网络借贷等互联网平台合作开展金融业务,通过“众筹买房”、“首付贷”等形式向社会公众吸收资金。

       五是房地产中介(经纪)机构以受托代理等名义开展非法集资。房地产中介(经纪)机构以房地产企业开发项目委托售卖为由,以认筹认购等名义,承诺给付高额回报,向社会公众吸收资金。

       六是以宣称“以房养老”为名非法集资。一些企业打着“以房养老”的旗号,通过召开推介会、社区宣传等方式,诱使老年人签订“借贷”或者变相“借贷”“抵押”“担保”等协议,抵押房屋以获得出借资金,再将资金购买其“理财产品”并承诺给付高额利息等进行非法集资。

       三、风险提示

       房地产领域非法集资蕴含巨大风险。所谓的高额回报无法兑现。部分不法分子以房地产投资为幌子进行非法集资,宣称有房地产为抵押、投资房地产项目安全可靠,可以获得高利息、高回报,实则违规操作,将募集来的资金肆意挥霍,用后来投资者的“本金”支付之前投资者的“利息”,一旦集资难以为继,不仅先前承诺的高额回报无法兑付,本金也难以追回,最终使投资人“房财两空”。资金安全无法得到保障。一些企业采取滚动借款方式融资,资金期限与项目周期不匹配,资金链脆弱,一旦项目运作出现问题,将导致资金链断裂、项目烂尾,投资资金将难以收回。大量来自社会公众的资金投向个别企业后,由个别分子控制,存在转移资金、卷款跑路的风险,最终投资钱款将血本无归。

       在此,我们提醒广大群众一定要提高风险防范意识,谨防上当受骗,谨防落入非法集资陷阱。

       一是购买房产要查看“五证”。根据有关法律法规,房地产开发必须获得相关部门颁发的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证,预售房屋还需持有商品房预售许可证。没有“五证”或“五证”不全的,不要贸然下手购买。

       二是不能轻信投资回报宣传。按照规定,未取得预售许可的商品房项目,房地产开发企业不得进行预售,不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。当房地产企业或房地产中介(经纪)机构宣称预售、认筹、认购、预订或者先付定金,或者不购房可退回本金还可获得“利息”时,一定要提高警惕、不能相信、不要盲目进行投资。

       三是树立正确投资理财观念。广大群众要主动学习掌握必要的法律法规和金融常识,既要谨防投资陷阱,也需明白风险责任“买者自负”的道理。面对手段和方式多样的非法集资,一定不要心存侥幸,不法分子宣称的“收益丰厚、条件诱人、机会难得、快速致富、名额有限”都很有可能是忽悠。“天上不会掉馅饼”,投资一定要谨慎,高收益意味着高风险,甚至可能是投资骗局。一定要想想自己懂不懂,比比风险大不大,算算回报合不合理,问问家人朋友可不可信,切莫存在赌博心态和侥幸心理。非法集资不受法律保护,参与非法集资风险自担,请广大群众提高警惕,自觉远离非法集资,防止自身利益受损。

       四是及时举报线索问题。如您发现房地产领域涉嫌非法集资行为,请及时向当地处置非法集资牵头部门、住房和城乡建设部门、公安机关举报。若对房地产领域项目存疑,可向当地住房和城乡建设部门进行咨询。

 

云南省住房和城乡建设厅  云南省防范和处置非法集资工作领导小组办公室

2023年9月13日